Archive for the ‘土地’ Category

相続した土地の運用

2月
15

  主人の母が先日他界しました。ひとり息子だった主人は遺産を相続することとなりました。相続する段になって初めて知ったのですが、母は品川区不動産を所有していました。

 不動産の登記から、それは先祖から所有していた土地ということがわかりました。

 現地に足を運んで、そこが長い間空地となっていたことを知り、愕然としました。柵はしてあるものの雑草が生い茂り、見るも無残な状態にあります。心無い人によりゴミもたくさん投げ入れられているような有様でした。

 せっかく相続したのですから、このままの状態でおいておくのはもったいないという結論に至りました。荒地になっていようが、毎年土地の固定資産税は発生してくるのです。

 母もひとこと相談をしてくれればよかったのにと、今さらながら思うのですが。

 不動産の運用方法として、コインパーキングにするべきか、月極め駐車場にするべきか、はたまた賃貸用のアパートメントを建てて管理するか。いろいろと考えを巡らせながら、知恵を絞りました。

 自分たちで考えていても、運用の経験もないもの同士、不安がよぎるだけです。そこで土地活用のコンサルタントをしている会社に相談を持ちかけてみることにしました。さすがにプロの方は違います。まず、地価や評価、その土地柄やどういった用途地域に分類されるかなど、細かな情報を基に分析されていきます。

 その結果、鉄道網が充実している点と、周りに住宅が多いということから、賃貸住宅を建てて運用してみてはどうかという結果をもらいました。

 大家自ら管理しなくても、管理会社に依頼して経営されている方がほとんどだと伺い、それならば自分たちでもなんとかやっていけるのではないかということで合意しました。

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土地購入の費用

1月
23

  緊張気味のAさんです、今日は上司と一緒に大口のお客さんのところへ営業に行くのです。

さぁ営業先に着きロビーに行くと、Aさんの良く知っている以前腐ったサンマをくれたお爺さんがちょろちょろしているではありませんか「お爺ちゃん何やってるの?」

Aさんが声をかけると上司が「バカもん、会長に何言ってるんだ!」

なんでもサンマのお爺さんこの会社の会長だそうですぐ謝って来るよう言われたAさんお爺さんのところへ行くと「何じゃ、営業か?わしに任せろ、大丈夫じゃ!」

さぁ上司に「決まりです!」鼻息の荒いAさんです・・・良かったですねAさん!

さて今日は友達のBさんと一杯やっているAさんです、Bさんは大分で不動産を買うのが夢で近々行動を開始しようと考えていますがまったく不動産について知らないので酒でも飲みながらAさんに教えてもらおうという事のようです。

Bさん「まずは土地を探して買いたいんだけど土地を買うって土地代以外に何にお金がかかるの?」との事でAさんは「知っている事で全てか分からないけど」・・・

まずは当然ですが土地代ですがこの額で他の出費の金額が変わってきます。

土地はたいがい不動産屋から買うでしょうから媒介の手数料が土地代の3%プラス6万円支払います。

この6万円は不動産の価格によって払う払わないがあるようですが住宅用の土地の場合は払う事になるでしょうとの事でした。

印紙税も必要ですし不動産登記を司法書士に頼めば登記の代行料も必要になります。

そして登記時に登録免許税の支払いがあります。

こんなものでしょうが大体土地代の5%をみておけば大丈夫そうだとの事で2000万円の土地でしたら100万円の出費を考えておく必要がありそうです。

まぁ不動産探しを始める時には専門家に確認しておいた方が良いけどひとつの目安にしてほしいとの事でした。

あと忘れてはいけないのが購入後に来る不動産取得税、そして毎年来る固定資産税、都市計画税でちゃんと予算を組むようにとの事で不動産探しに向けて形が見えて来たBさんでした。

さて大口受注を豪語していたAさん、胸を張っての出社ですが上司を見るとなんと閻魔顔で真っ赤になっているではありませんか「断られちまったぞー!」どうした事でしょうか?

なんでもお爺さんAさんの名前も会社名も知らないのでそのままほったらかしになってしまったのでした。

さて数日後「A君、警備に移動が決まったよ!」森進一顔になっているAさんでした・・・やはりあのお爺さんは貧乏神のようですねAさん!

さて皆さん、不動産の購入には不動産代金以外に結構お金がかかるものです事前にしっかり計画を立てた方が良さそうですね?

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北側の空間を活かして

6月
26

土地を購入して、戸建住宅を建てる場合、建物を敷地の真ん中に建てるよりも、北側に寄せて建てることが多くなります。

大阪の従兄の住まいでも、南側が広く開けて、それに面して、リビングダイニングを作り、広く開いた土地を庭として活用しています。廊下をはさんで、北側に和室を設けました。この和室は従兄宅では北側となりますが、隣接する相手側の家から見ると、南のリビング側に当たります。そこで、人間の視線と同じ高さに大きな窓を設けると、お互いにプライバシーの問題が起こります。

全く、窓を設けないということになると、換気も採光も望めなくなります。そこで登場したのが、地窓です。高さ60㎝の地窓をつけ、その上に奥行き50㎝の吊り収納戸棚をつけました。採光と換気は一応確保されたものの、北側の境界にはブロック塀がありますから、そこから見える景色はかなり無粋なものになってしまいました。そこで、南側の庭を施工していただいた業者に相談したところ、ブロック塀と建物の間のわずか1mの幅の空間なので、1つの提案をしてくれました。半日陰なので、植物を植えるよりも、枯山水風の和の空間にすることです。

まず、無粋なブロック塀の高さに合わせて、人工強化竹垣を立て掛け、固定します。地面には自然石で作った飛び石を所々に配して、隙間を五色玉砂利で埋めます。和室でくつろぐ際に目が届くところに、高さの低い石灯籠や自然石を組み合わせて、枯山水風の庭園を作ります。防犯のため、地窓のガラスは、割れにくい防犯ガラスにしました。内側に障子をつけようと思っていましたが、より効果的に和の雰囲気を演出することができました。月日がたてば、自然石に苔が生えて、より自然な雰囲気になるそうです。

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北側斜線制限について

3月
27

住宅を建てる際には、様々な制限を受けるのですが今回は日当たりについての規制のお話をしたいと思います。

前回のお話の中に少し出てきましたが都市計画法の中に用途地域という規制があります。

これはその都市の将来のまちづくりの方向性や住み良い街づくりを目的とした計画で、前回お話した容積率や、第1種・第2種低層住居専用地域などの用途地域を12種類に分類しその地域ごとに細かく規制をしているのです。

例えばですが、大きな化学工場の隣に小学校があったり、高校の隣にパチンコ屋があったり普通に考えてもよくない環境です。

こうした環境をきちんと区画して住み良くする目的で都市計画法が施行されています。

その中で住居専用地域では日当たりに関する法律が北側斜線制限です。

この規制の対象地域は第1種・第2種低層住居専用地域と第1種・第2種中高層住居専用地域で基準で定められた高さ以上は隣地などの日当たり、風通しを考慮する為に規制が適用されます。

またこの規制を兼ね合いが出てくるのが道路斜線制限です。

この規制は道路上空間の日当たり、採光などを考慮するもので基本的に北側斜線制限よりも基準が厳し為、道路斜線制限の規定を受けるケースが多いのです。

道路などを走っていると壁の一部が斜めに切り取られたような建物を見ることがあるかもしれませんが、これは上記のような規制を受けているためなのです。

新潟で新築の注文住宅を建てるために土地探しをしている従兄も土地に関する様々な規制について知らなかったようで、不動産会社の営業マンから土地の説明を受けた際に初めて知ることがたくさんあったようです。

これから新築住宅を建てる方、または計画をされる際はぜひ参考にされてくださいね。

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容積率の話し

3月
12

さて今回は容積率のお話をしたいと思います。

容積率とは?建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で、都市計画により決められます。

間違えやすいのが建築面積との違いです、建築面積ではポーチや吹き抜け部分も面積として算出しますが、容積りつの場合は床面積計算に入れなくて良いのです。

例えるならば、100坪の土地があり容積率が60%の場合の延べ床面積で60坪まで建ててOKということになります。

また地下室の床面積いの計算に入れなければなりませんが緩和規定があるのです。

容積率から計算する延べ床面積の式は次の通りです。

延べ床面積=敷地面積×容積率ですが地下室を作る場合は延べ床面積の制限から緩和される限度は、当該建築物の住宅部分の供に要する部分(緩和される地階の住宅部分を含む)の合計の1/3までとなっているので、面積を増やすことができるのです。

これを利用することで、部屋数を増やすことができます。

例えばですが、基本的に住宅の収納は延べ床面積の12%程度あれば妥当と言われているのですが、実際の住宅は大体8%~10%程度しかないのです。

その場合に地下室をうまく利用して収納や倉庫として活用することも良いのではないでしょうか?

また地下室にホームシアターなどを作る方もいますし、ただかなり予算はかかってしまいますが。

私の親戚も東京都の品川区で戸建てを新築する際に色々と凝った家造りをしましたが、建築基準法やその他の法令など様々な制約がネックだったそうです。

こうした建築基準法の内容をしっかりと理解することでうまく効率的な間取りを確保することもできますので参考にしてみてください。

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建蔽率(けんぺいりつ)

2月
12

さて今回は住宅と土地に関する専門用語のお話をしたいと思います。

意外によく聞く言葉だと思いますが、中々意味を理解しにくいと思いますので詳しくお話したいと思います。
まず「建蔽率(けんぺいりつ)」は敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。

建築面積とはその建物の上から見た時の影の部分の面積(水平投影面積)のことを言います。

つまりこの敷地に対しての家の建築面積の割合で使用して良いのは、「敷地10割に対して6割ですよ。」ということです。

建蔽率は建築基準法で用途地域により定められていますが、実際に使われる限度数値は、各地区の都市計画図に示されています。

これを無視して建築をすることは出来ませんので、例えば土地の購入の前にプランを決めていてそのプランに合う土地を探している場合には、建蔽率の制限によって見た目には入るプランでも制限によって入らない場合もあるわけです。

こうした建築基準法による敷地に対する制限はしっかりと確認しておかなければ大変なことになります。

山形で住宅を新築した知人の場合、自分が考えていた家の間取りが敷地の建ぺい率の関係上一部断念しなければならず苦労したようです。

このほかにも、容積率、北側斜線制限、自治体による団地協定など様々な法律が絡んでくるのです。

ほとんどの場合工事を依頼した工務店などがすべてやってくれますが、その規定や法律の絡みによって費用がかかったりする場合もありますので、法律や規定を理解してなぜ必要なのかを理解しておかなければ、疑問が残ったままになりますのでこんな法律があってこういう風に使用する仕組みは理解しておいたほうがいいかもしれません。

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依頼先を考える

11月
26

以前お話した土地探しで、住宅との費用の割り振りが非常に難しいし土地も値切って交渉しましょうというお話をしました。

しかし費用の割り振りは中々難しい問題でもありますし新築住宅を建てるのは、一生で一度しかありませんから経験と言っても誰もが初心者だと思います。

土地の交渉の時間などが無い又はどのくらいの割合で土地に割り振って良いのかも難しい部分です。

そこで私がおすすめするのが、住宅会社に一括して任せる方法です。

多少のリスクはありますが、土地の費用と住宅の費用を合わせて考えられますので、打合せがしやすいと思います。

住宅会社には、不動産部門をもっている会社も多数あります。

土地探しを行いながら住宅プランも考えられますし、住宅の費用と土地の費用の割合も調整をしてくれます。

何より同じか会社の中で動きますのでレスポンスもよく進めることが出来ます。

また住宅のローン審査も行うことが出来ますから、資金計画を事前に計算しどれだけの予算がローン、自己資金含めてできのか?を前提にした資金の中で住宅のプランを考えていくことが出来ますので、とても効率が良いと思います。

ただどこの会社に頼んでも良いというわけではありませんから、注文住宅なら地場の不動産会社と提携している工務店や建築士など依頼する住宅会社探しがもっとも重要になります。

住宅会社探しはどうやって探すのか難しいとは思いますが、次回お話しさせていただきたいなと思います。

夢のマイホーム実現の為には色々な障害があるかと思いますが、夢の実現のために頑張る気持ちが必要です。

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家の不同沈下。

10月
05

以前の話の中で不同沈下のお話しを、少しさせていただきましたが今回は少し詳しくお話しさせていただこうとおもいます。

前回お話ししましたが、家が傾いたり、基礎や壁にひび割れが入ってしまうケースは、不同沈下が原因の場合が多いようです。

現在の住宅は、地盤調査が行われそれに基づいた地盤の補強がされていますが、昭和の時期の土地は、地盤のことは重要視されておらず、ベタ基礎だから大丈夫という考えかただったようです。

ベタ基礎だから大丈夫という考え方は実際のところ間違いで、地盤の地耐力の計算によって決定されますから、不同沈下などの問題が起こっているのです。

簡単に言ってしまうといくら頑丈な基礎でも地盤が柔らかい場合は沈んでしまうのが当たり前なのです。

不同沈下あ起こった場合に、住宅には様々な弊害がおこります。ドアが開かなくなったり、サッシの鍵が上手くかからなっなくなったり、これはほんの前触れでひどくなると壁の亀裂から雨が進入し、柱や梁などが腐食して構造上主要な部分にダメージを与えることになってしまうのです。

こうなってしまうと補修費用なども高額になり思わぬ出費になるばかりか、家にとっても大ダメージになってしまいます。

こればかりは事前の確認以外防ぎようがありませんので、現在のように地盤調査を行うことは住宅とっても建築主ににとっても大事なことですので、地盤調査結果はしっかりと確認をして、地盤がどのような状態なのか説明をきちんと受けるようにしましょう。

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土地の地盤調査。

9月
12

前回のお話の続きですが、地盤が安定した良好な土地の見極め方をお話して行きたいと思います。

地盤の良し悪しは地盤調査でかなりの事がわかります。

これから家を建てる土地がすでに自分のものであれば地盤調査を実施すれば良いのですが、これから家を建てる土地をさがしている場合、前回もお話しましたが、地盤調査を行うことができません。

地盤補強工事には費用がかかりますから、良い見極めるコツを説明していきます。まず地名に田、川、海、、橋、谷など地名に水や谷などがついてるところは昔そういった場所に関する地域だった可能性が多く地盤が軟弱である可能性が高いです。

また敷地の片方が擁壁か崖地でもう片方が平坦地などの土地も要注意です。

擁壁が土圧に負けてずれてしまったり、埋立部分が沈下してしまうので地盤が軟弱である可能性が高いです。

雨の日に水はけが悪い土地は、地盤に水分を多く含んだ粘土質の地層の場合もあり、またよくわかりやすい例として、近隣の住宅などを観察することがおすすめです。

擁壁や塀に大きなひび割れは無いか。住宅の壁にひび割れは無いか又は隣の住宅や近隣のビルなどと比べて傾いていないかなどからも確認できます。

前面の道路がやたらデコボコしているのも地盤が軟弱である影響を受けている可能性がありますので土地の実際に見に行く場合には、じっくりと確認してみてください。

建材販売をしている友人も注文住宅を建てるときに確認をしっかりとしたと言っていました。

これだけでも多少の参考にはなると思いますので、気をつけてみてください。

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土地の希望。

8月
10

夢の新築住宅にはまず土地探しからです。土地に対する希望は沢山あると思います。

自分達の希望の間取りや規模の住まいが建つのか、買い物や子供通学などの生活に便利な環境かなどを基本に探しますよね。

私の経験上ですがやはり今現在住んでいる場所からはあまり動きたくないと思っていました。

その当時はアパート暮らしをしていたんですが、5年近く住んでいたので完全に生活スタイルが染み付いていた為に、会社への通勤距離、子供の保育園などのことを考えると周辺地域で探す方向になってしまいます。

しかし日本の国土は狭くなかなか希望に合った土地探しは難しいものです。

また造成地などが多く地盤の強度にも不安が残ります。

現在は地盤調査が行われており、地耐力(住宅の重ささえてくれる土地の力)が弱い場合は、地盤補強が必要になります。

地盤補強を行わなければ、埋立造成地などでは、家が傾く不同沈下などが起こる場合があり家が住めなくなってしまたり、不同沈下の補強工事には高額な費用が掛かるので大変なことになります。

また地盤補強工事も住宅工事とは別に費用が掛かるために、予算のやりくりをしなければなりません。

事前に不動産屋などから土地の情報はある程度入手することは出来ますが、地盤調査は契約後にしか行えないのが現状です。

地盤が良好であるかどうかとても重要なことですので、ある程度ですが見極めるコツがありますので、今後お話ししていきたいと思います。

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