土地と住宅の関係を考えましょう。

新築住宅の施工工事は沢山の職人によって成り立っています。
現場に入る職人はおおよそで200人が工事に携わります。
その中でも大工工事はメインの仕事で一番重要な部分で長い期間現場で仕事をすることになります。
現在の大工工事は昔のように構造部分を、作業場で墨付けを行い加工する作業を行う大工さんは少なくなりました。
それは、機械で加工するプレカット工法が多くなってきたかからです。
職人の技術で精度が変わってしまう手加工に対して、専属のオペレーターによってコンピューターで図面の作業を行い加工用の命令を入力して機械加工を行うため非常に精度が高く、作業短縮も出来さらにはコストの削減のも繋がっている為にほとんどの工務店などで使用されるようになりました。
こうすることで上棟式まで他の工事をすることも出来ますので、大工工事の簡略化が可能になりました。
こうすることで構造部分の精度が高くなり住宅の品質も向上したのです。
大工の腕の良し悪しが見えなくなってしまった部分もありますが、住宅工事の期間短縮に大きく貢献しているのは間違いありません。
建築工事も様々な部分で簡略化が進んできました。
材料なども新建材が多くなり、無垢材の加工を大工が行うこことも少なくなってきました。以前のテレビで見ていたような現場の前で大工さんがカンナがけをする姿はあまり見ることもないと思います。
私も大工で、おもに大分でりフォーム工事をやっています。
工務店も集客できているところとできていないところがあります。
職人の技術もこれからもっと伸びていってほしいものです。

不動産会社の広告などで「建築条件付」という言葉を目にしたことはないでしょうか？

読んで字のごとく建築するのに条件が付いていますという意味なのですが、この条件とはなんなのでしょうか？

今回は「建築条件」のお話をしたいと思います。

通常土地の販売は、「分譲宅地」（土地の販売のみなので、どこの住宅会社に依頼してもOK）や「建売住宅」（すでに出来上がった住宅を土地とセットで販売している、建築途中の物件もある）などがありますが、「建築条件付き」の場合は、その土地の販売者などに住宅を建てる権利が限定されています。

建物の間取りなどは、住宅会社と話して自由な間取りを決めることは出来ますが、2×４工法を行っている会社の建築条件付き宅地を購入した場合には、軸組工法の家を建てる事は無理になります。

その権利を持っている会社の工法に沿う形になります。

また通常は独占禁止法で土地の販売会社が住宅工事の請負を行うのは禁止になっていますが、この建築条件付が成立する為の緩和があるのです。

（１）建築の請負契約は３ヶ月間の猶予が設定されている。

（２）建築工事会社の明確化

（３）請負が契約に至らなかった場合には父代金の全額返済する。といった条件が付いています。

これらの項目を良く理解して土地を購入することで失敗しない家づくりをすることが出来ます。

大分の中古マンションを売却して大分の土地を探していた友人に建築条件付きについて聞かれたこともあります。

わからないところはしっかりと調べましょう。

また広告などには必ず記載が義務づけられていますので、見落としのないようにしっかりと確認を行いましょう。

住宅を建てる際には、様々な制限を受けるのですが今回は日当たりについての規制のお話をしたいと思います。

前回のお話の中に少し出てきましたが都市計画法の中に用途地域という規制があります。

これはその都市の将来のまちづくりの方向性や住み良い街づくりを目的とした計画で、前回お話した容積率や、第1種・第2種低層住居専用地域などの用途地域を１２種類に分類しその地域ごとに細かく規制をしているのです。

例えばですが、大きな化学工場の隣に小学校があったり、高校の隣にパチンコ屋があったり普通に考えてもよくない環境です。

こうした環境をきちんと区画して住み良くする目的で都市計画法が施行されています。

その中で住居専用地域では日当たりに関する法律が北側斜線制限です。

この規制の対象地域は第1種・第2種低層住居専用地域と第1種・第2種中高層住居専用地域で基準で定められた高さ以上は隣地などの日当たり、風通しを考慮する為に規制が適用されます。

またこの規制を兼ね合いが出てくるのが道路斜線制限です。

この規制は道路上空間の日当たり、採光などを考慮するもので基本的に北側斜線制限よりも基準が厳し為、道路斜線制限の規定を受けるケースが多いのです。

道路などを走っていると壁の一部が斜めに切り取られたような建物を見ることがあるかもしれませんが、これは上記のような規制を受けているためなのです。

新潟で新築の注文住宅を建てるために土地探しをしている従兄も土地に関する様々な規制について知らなかったようで、不動産会社の営業マンから土地の説明を受けた際に初めて知ることがたくさんあったようです。

これから新築住宅を建てる方、または計画をされる際はぜひ参考にされてくださいね。

さて今回は容積率のお話をしたいと思います。

容積率とは？建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で、都市計画により決められます。

間違えやすいのが建築面積との違いです、建築面積ではポーチや吹き抜け部分も面積として算出しますが、容積りつの場合は床面積計算に入れなくて良いのです。

例えるならば、100坪の土地があり容積率が60％の場合の延べ床面積で60坪まで建ててＯＫということになります。

また地下室の床面積いの計算に入れなければなりませんが緩和規定があるのです。

容積率から計算する延べ床面積の式は次の通りです。

延べ床面積＝敷地面積×容積率ですが地下室を作る場合は延べ床面積の制限から緩和される限度は、当該建築物の住宅部分の供に要する部分（緩和される地階の住宅部分を含む）の合計の1/3までとなっているので、面積を増やすことができるのです。

これを利用することで、部屋数を増やすことができます。

例えばですが、基本的に住宅の収納は延べ床面積の１２％程度あれば妥当と言われているのですが、実際の住宅は大体8％～10％程度しかないのです。

その場合に地下室をうまく利用して収納や倉庫として活用することも良いのではないでしょうか？

また地下室にホームシアターなどを作る方もいますし、ただかなり予算はかかってしまいますが。

私の親戚も東京都の品川区で戸建てを新築する際に色々と凝った家造りをしましたが、建築基準法やその他の法令など様々な制約がネックだったそうです。

こうした建築基準法の内容をしっかりと理解することでうまく効率的な間取りを確保することもできますので参考にしてみてください。

さて今回は住宅と土地に関する専門用語のお話をしたいと思います。

意外によく聞く言葉だと思いますが、中々意味を理解しにくいと思いますので詳しくお話したいと思います。
まず「建蔽率(けんぺいりつ)」は敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。

建築面積とはその建物の上から見た時の影の部分の面積（水平投影面積）のことを言います。

つまりこの敷地に対しての家の建築面積の割合で使用して良いのは、「敷地１０割に対して６割ですよ。」ということです。

建蔽率は建築基準法で用途地域により定められていますが、実際に使われる限度数値は、各地区の都市計画図に示されています。

これを無視して建築をすることは出来ませんので、例えば土地の購入の前にプランを決めていてそのプランに合う土地を探している場合には、建蔽率の制限によって見た目には入るプランでも制限によって入らない場合もあるわけです。

こうした建築基準法による敷地に対する制限はしっかりと確認しておかなければ大変なことになります。

山形で住宅を新築した知人の場合、自分が考えていた家の間取りが敷地の建ぺい率の関係上一部断念しなければならず苦労したようです。

このほかにも、容積率、北側斜線制限、自治体による団地協定など様々な法律が絡んでくるのです。

ほとんどの場合工事を依頼した工務店などがすべてやってくれますが、その規定や法律の絡みによって費用がかかったりする場合もありますので、法律や規定を理解してなぜ必要なのかを理解しておかなければ、疑問が残ったままになりますのでこんな法律があってこういう風に使用する仕組みは理解しておいたほうがいいかもしれません。

私の友人の話なのですが、「三重で注文住宅を建てるのか？中古住宅を購入してリフォームをするのか悩んでいるんだよね・・・」とたまたま電話で話しているときに相談を受けました。

友人は私の中学時代からの旧友で仕事の関係で大学卒業後から三重県に住んでいまして、三重の女性と結婚もしているので、こっちで家を建てることにしたのだけれど、どうも新築にするのか、中古住宅なのかで悩んでいるそうなのです。

そのことについて今回は書いていきたいと思います。

まずメリットのお話しですが、注文住宅の場合、建築主の為にゼロから設計される自由設計と言うことでしょう。希望に沿った形で住宅を建てることが出来る為、あなただけのオンリーワンの住宅となります。

ただ実際に建っている住宅が見れるわけではなく図面上やパースによって打合せを重ねて形にして行く形ですので、住宅に対して詳しくない方は出来上がって見なければ見えない部分があるかも知れません。

その点だと中古住宅は実際に建物を確認できますし、経過年数による痛みなども確認できますし、必要であれば耐震診断士、建築士などに依頼して建物の状態を確認してから購入と言うことも可能です。

逆に言えばプロの目から見てもらわなければ、失敗してしまう可能性が高いともいえます。

建築中の工程などが一切見えませんから、しっかりとした建物なのかどうか確認することが、失敗しない購入方法だと思います。

また必要に応じてリフォームをすることで、新築のようによみがえらせることも可能ですから魅了が沢山ありますね。

私の妹も大分で中古住宅を購入してリフォームをしようと考えている所です。

新築と中古住宅ともメリット・デメリットをしっかりと確認しご自分のライフスタイルに合った購入をオススメします。

佐賀で住宅を建てようと私の兄が現在住宅会社選びに動いています。

ということで今回は住宅会社探しのお話をしたいと思います。

住宅会社は、ハウスメーカー、工務店、設計事務所などがあります。

当然依頼する会社によって住宅のデザイン性や機能性などが大きく違ってきます。

また工務店の中でも当然会社によって得意なスタイルや、不得意なスタイルがあります。

人の好みもありますからどの会社が間違いないと言うのも100％正解と言うわけではありません。

こうしたことから住宅会社選びは、自分の好みにあった相性の良い会社を探しだすことが重要になるのです。

しかし住宅会社は沢山あります。

様々な工夫を凝らして住宅会社や工務店は集客をしています。

その中から自分と相性の良い会社を選ぶにはどうすれば良いのでしょうか？

ハウスメーカーの場合は住宅展示場に行かれて見るのがおすすめです。

様々な住宅を見ることが出来ますのでとても参考になると思います。

しかし有名ハウスメーカーなどが建ち並びとても品質の高い住宅ですが坪単価が高いのです。

ローコスト住宅が坪２０万円台といわれている中で、おおよそ８０万といわれています。

この差は購入者の価値観によって高いのかお買い得なのか変わってきますので、どこに価値を見出すかが重要になってきます。

ハウスメーカーに依頼する際は、住宅に対する価値観をどこに見出すのかしっかりと意識しておくことが重要になりますので参考にして下さい。

ハウスメーカーだけでもかなりの数の会社がありますので、まずはじっくりと見学することから始めるのが良いと思いますので、ぜひ試してくださいね。

以前お話した土地探しで、住宅との費用の割り振りが非常に難しいし土地も値切って交渉しましょうというお話をしました。

しかし費用の割り振りは中々難しい問題でもありますし新築住宅を建てるのは、一生で一度しかありませんから経験と言っても誰もが初心者だと思います。

土地の交渉の時間などが無い又はどのくらいの割合で土地に割り振って良いのかも難しい部分です。

そこで私がおすすめするのが、住宅会社に一括して任せる方法です。

多少のリスクはありますが、土地の費用と住宅の費用を合わせて考えられますので、打合せがしやすいと思います。

住宅会社には、不動産部門をもっている会社も多数あります。

土地探しを行いながら住宅プランも考えられますし、住宅の費用と土地の費用の割合も調整をしてくれます。

何より同じか会社の中で動きますのでレスポンスもよく進めることが出来ます。

また住宅のローン審査も行うことが出来ますから、資金計画を事前に計算しどれだけの予算がローン、自己資金含めてできのか？を前提にした資金の中で住宅のプランを考えていくことが出来ますので、とても効率が良いと思います。

ただどこの会社に頼んでも良いというわけではありませんから、注文住宅なら地場の不動産会社と提携している工務店や建築士など依頼する住宅会社探しがもっとも重要になります。

住宅会社探しはどうやって探すのか難しいとは思いますが、次回お話しさせていただきたいなと思います。

夢のマイホーム実現の為には色々な障害があるかと思いますが、夢の実現のために頑張る気持ちが必要です。

以前の話の中で不同沈下のお話しを、少しさせていただきましたが今回は少し詳しくお話しさせていただこうとおもいます。

前回お話ししましたが、家が傾いたり、基礎や壁にひび割れが入ってしまうケースは、不同沈下が原因の場合が多いようです。

現在の住宅は、地盤調査が行われそれに基づいた地盤の補強がされていますが、昭和の時期の土地は、地盤のことは重要視されておらず、ベタ基礎だから大丈夫という考えかただったようです。

ベタ基礎だから大丈夫という考え方は実際のところ間違いで、地盤の地耐力の計算によって決定されますから、不同沈下などの問題が起こっているのです。

簡単に言ってしまうといくら頑丈な基礎でも地盤が柔らかい場合は沈んでしまうのが当たり前なのです。

不同沈下あ起こった場合に、住宅には様々な弊害がおこります。ドアが開かなくなったり、サッシの鍵が上手くかからなっなくなったり、これはほんの前触れでひどくなると壁の亀裂から雨が進入し、柱や梁などが腐食して構造上主要な部分にダメージを与えることになってしまうのです。

こうなってしまうと補修費用なども高額になり思わぬ出費になるばかりか、家にとっても大ダメージになってしまいます。

こればかりは事前の確認以外防ぎようがありませんので、現在のように地盤調査を行うことは住宅とっても建築主ににとっても大事なことですので、地盤調査結果はしっかりと確認をして、地盤がどのような状態なのか説明をきちんと受けるようにしましょう。

前回のお話の続きですが、地盤が安定した良好な土地の見極め方をお話して行きたいと思います。

地盤の良し悪しは地盤調査でかなりの事がわかります。

これから家を建てる土地がすでに自分のものであれば地盤調査を実施すれば良いのですが、これから家を建てる土地をさがしている場合、前回もお話しましたが、地盤調査を行うことができません。

地盤補強工事には費用がかかりますから、良い見極めるコツを説明していきます。まず地名に田、川、海、、橋、谷など地名に水や谷などがついてるところは昔そういった場所に関する地域だった可能性が多く地盤が軟弱である可能性が高いです。

また敷地の片方が擁壁か崖地でもう片方が平坦地などの土地も要注意です。

擁壁が土圧に負けてずれてしまったり、埋立部分が沈下してしまうので地盤が軟弱である可能性が高いです。

雨の日に水はけが悪い土地は、地盤に水分を多く含んだ粘土質の地層の場合もあり、またよくわかりやすい例として、近隣の住宅などを観察することがおすすめです。

擁壁や塀に大きなひび割れは無いか。住宅の壁にひび割れは無いか又は隣の住宅や近隣のビルなどと比べて傾いていないかなどからも確認できます。

前面の道路がやたらデコボコしているのも地盤が軟弱である影響を受けている可能性がありますので土地の実際に見に行く場合には、じっくりと確認してみてください。

建材販売をしている友人も注文住宅を建てるときに確認をしっかりとしたと言っていました。

これだけでも多少の参考にはなると思いますので、気をつけてみてください。